Financiamento imobiliário
É o sistema mais comum no financiamento de imóveis pela Caixa e outros bancos.
Calculadora gratuita · atualizada em 02/09/2026
Calculadora de Financiamento — Tabela SAC
No SAC, a amortização é constante e a parcela cai a cada mês. Informe o valor, a taxa e o prazo, e veja a primeira e a última parcela, mais o total de juros.
Como ficam as parcelas?
Parcelas decrescentes, amortização constante.
Resultado da conta
aguardando
Informe o valor, a taxa e o prazo, e clique em Calcular parcelas — o resultado aparece aqui.
Última parcela—
Total pago no fim—
Total de juros—
Evolução das parcelas
| Mês | Parcela | Juros | Amort. | Saldo |
|---|
Como funciona, explicado direitinho
Exemplo: financiar R$ 200.000 a 0,8% ao mês em 240 meses. Veja como ficam as parcelas:
1
Calcula a amortização fixa
Dividimos o valor pelo prazo: R$ 200.000 ÷ 240 = R$ 833,33. Essa parte é igual em todas as parcelas.
2
Soma os juros sobre o saldo
No primeiro mês, os juros são 0,8% de R$ 200.000 = R$ 1.600. A primeira parcela fica R$ 833,33 + R$ 1.600 = R$ 2.433,33.
3
Vê a parcela cair com o tempo
Como o saldo devedor diminui todo mês, os juros caem junto. A última parcela é só R$ 833,33 + juros sobre o saldo final.
✓
Resultado: parcelas de R$ 2.433,33 a R$ 840,00
A primeira parcela é a mais alta e elas vão diminuindo. No total, o SAC costuma pagar menos juros que a Price.
O SAC começa com parcelas mais altas, o que exige mais fôlego no início. Em compensação, o saldo devedor cai mais rápido e o total de juros costuma ser menor que na Tabela Price.
Simulação educativa com base nos dados informados. Não é recomendação de investimento nem proposta de crédito, e pode diferir das condições da sua instituição. Veja como calculamos e os Termos de Uso.
A fórmula por trás da conta
i
PMT parcela do mês k
PV ÷ n amortização constante
i taxa por período
Saldo devedor naquele mês
A amortização (PV ÷ n) é igual todo mês. Como o saldo devedor cai, os juros sobre ele também caem — por isso a parcela diminui mês a mês.
Onde o SAC aparece
Quem quer pagar menos juros
Se você aguenta parcelas iniciais mais altas, o SAC tende a custar menos no total.
Quem pretende quitar antes
Como o saldo cai mais rápido, o SAC favorece quem planeja amortizar ou quitar antes do fim.
Comparar com a Tabela Price
Veja lado a lado a diferença entre parcela fixa e decrescente.
Perguntas frequentes
O que é o Sistema SAC?
SAC significa Sistema de Amortização Constante. A parte que abate a dívida (amortização) é igual todo mês, e os juros caem conforme o saldo diminui — por isso a parcela decresce.
Por que a primeira parcela do SAC é mais alta?
Porque no início o saldo devedor é maior, então os juros sobre ele também são maiores. Com o tempo o saldo cai e a parcela vai ficando menor.
SAC ou Price: qual paga menos juros?
Em geral, o SAC paga menos juros no total, porque amortiza mais rápido. A Price tem parcela fixa (mais previsível), mas costuma custar um pouco mais no fim.
Como calcular a parcela do SAC?
Amortização = valor financiado ÷ número de parcelas. Juros do mês = taxa × saldo devedor. Parcela = amortização + juros. Como o saldo cai a cada mês, os juros caem e a parcela diminui sempre na mesma quantia.
Qual o valor da última parcela no SAC?
É a menor de todas: a amortização mais os juros sobre o último saldo, que vale só uma amortização. Na prática, a última parcela fica perto de amortização × (1 + taxa). A calculadora mostra a primeira e a última.
Posso financiar imóvel na Price também?
Sim, alguns bancos oferecem as duas opções para imóveis. O SAC é o mais comum, mas vale comparar as parcelas e o total pago em cada sistema antes de decidir.